Una de las tareas más difíciles al planificar las finanzas de una familia es luchar contra determinados prejuicios o posiciones tomadas que impiden aprovechar adecuadamente los recursos disponibles. Un buen ejemplo ha sido la creencia de que comprar una casa era la mejor estrategia financiera posible para garantizar la estabilidad familiar. Aunque esta creencia no siempre es errónea, en general se basa en los siguientes argumentos que voy a desmontar:
- Alquilar es tirar el dinero mientras que comprar acumula patrimonio.
- No hay mejor inversión que una vivienda.
Lo primero que el lector debe comprender es que, en la mayoría de los casos, la familia no compra una casa, sino que se hipoteca, es decir, alquila parte del dinero al banco para pagar la casa.
Axioma 1: Comprar una casa con hipoteca = Alquilar el dinero para comprar una casa
El dinero que pagamos por la hipoteca se divide en dos partes: intereses y devolución de capital. Esto acarrea dos consecuencias:
- La parte que pagamos al banco como intereses es el coste del alquiler del dinero; tenemos que asegurarnos de que no pagamos más por alquilar ese dinero de lo que pagaríamos al dueño de la casa por alquilársela.
- La parte que devuelve capital reduce el importe del préstamo y por tanto reduce paulatinamente los intereses que pagamos. O sea, si repagamos 100€ de capital y la hipoteca está al 2%, dejaremos de pagar ahora ese 2% sobre los 100€ que hemos repagado. Esto es como si estuviéramos invirtiendo 100€ al 2% de interés.
Conviene hacernos dos preguntas:
- Si alquilara una casa idéntica a la que quiero comprar, ¿pagaría más o menos que los intereses del banco? Pidamos al banco un cálculo de cuanto pagaremos al mes de capital y de intereses durante el primer año. Tomamos la cantidad de intereses mensuales y le sumamos un 25%. Esto es porque el préstamo no será por el total y tenemos que ajustar el coste financiero de la entrada que ponemos mas los gastos. Si los intereses son 600€, consideremos 750€ como el coste financiero de comprar y comparemos eso con el coste de alquilar una vivienda idéntica
- Invertir la parte de devolución del capital en devolver la hipoteca, es decir, invertirlo a un 2% de interés, ¿es la mejor inversión que puedo elegir para mi dinero?
Los lectores más impacientes ya estarán reclamando: ¿y la apreciación de la vivienda? Ese es el factor que hace que sea una buena inversión.
Axioma 2: Revalorización de las viviendas = Inflación
Este es un principio de economía básica que debería resultar obvio. Si el coste de las viviendas fuera superior a la inflación, llegaría un momento en que las personas no podrían comprar viviendas y su precio bajaría exactamente hasta el nivel en que las personas se lo puedan permitir, con lo cual se haría cierto de nuevo el principio. Sin embargo todo el mundo cree firmemente que eso no es así. Las razones son múltiples.
- El sistema económico y político incentiva fiscalmente la compra de viviendas para generar demanda artificial y limita artificialmente la oferta (suelo, licencias...) para obtener recursos financieros en el proceso de autorización
- Los índices que miden los precios solo toman en consideración las propiedades que se venden, no las que se subastan, las que se destruyen, las que simplemente no se venden
- El hecho de que el tiempo transcurrido entre la compra y la venta sea habitualmente muy largo, hace a los compradores más conscientes de la ganancia obtenida aunque el tiempo requerido para obtenerla sea tan largo que una vez anualizada la rentabilidad no sea tan llamativa.
A pesar de todo ello, cada tantos años se produce una crisis en el sector que desinfla abrupta (y dramáticamente) esa burbuja artificial y devuelve el precio de las viviendas al lugar apropiado. Esto no quiere decir que no se pueda ganar dinero con la apreciación del valor de una vivienda. Pero la clave para obtenerlo es siempre comprar barato y no comprar en base a expectativas de crecimiento futuro. La ganancia hay que hacerla en la compra, no en la venta.
Ya sé que las viviendas sí producen una rentabilidad vía alquiler o vía ahorrarse el alquiler que uno pagaría. De esto tratamos en este siguiente punto:
Que la rentabilidad compense los costes
Para hacer bien las cuentas uno debería llevar una contabilidad separada que tuviera en cuenta todos los costes asociados a la propiedad de una vivienda:
- En el momento de la compra (aproximadamente un 10% entre impuestos, notaria, registro...)
- Durante el tiempo que dura la propiedad; obras, mantenimiento, seguros, deterioro, depreciación
- Costes de inmovilidad geográfica: perdida de oportunidades profesionales por estar ligados a una ubicación determinada, costes de transporte por haberse trasladado a donde podíamos pagarnos una casa suficiente, lejos del trabajo o de la familia y amigos...
- En el momento de la venta: plusvalías, comisiones a inmobiliarias...
Y a la hora de contabilizar la rentabilidad, tengamos en cuenta el ahorro real de alquiler una vez descontados los costes financieros que mencionamos más arriba debidos al coste de alquilar el dinero.
¿Cuándo y qué comprar?
Como decía al principio, no pretendo defender que haya que alquilar siempre y nunca comprar. Pero antes de lanzarse alegremente a comprar convendría tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Probablemente sea más interesante comprar la segunda vivienda (vacacional) y alquilar la primera porque al estar menos ligada a nuestro desarrollo profesional y vital, no tendremos que venderla salvo cuando la oportunidad lo merezca y podemos esperar a comprarla a encontrar la oportunidad más ventajosa. También este tipo de propiedad nos da rentabilidad mediante el ahorro de nuestro propio alquiler vacacional o mediante el alquiler a terceros.
- Deberíamos considerar la posibilidad de acumular patrimonio financiero en otro tipo de inversión a largo plazo más rentable y poder así comprar la propiedad que queramos al contado con nuestro propio dinero.
- Si aún así queremos comprar, deberíamos actuar como inversores y al menos acumular la cantidad suficiente de patrimonio líquido para poder comprar en el momento más ventajoso y aprovechando oportunidades que surjan por crisis inmobiliarias o por problemas de los propietarios.
Hagamos las cuentas: sumemos los costes totales, comparemos con el alquiler de una vivienda idéntica, tengamos en cuenta los costes de oportunidad de invertir nuestro dinero y sólo si la cuenta es favorable a la compra, hagámoslo.
