(Artículo de Javier García Monedero publicado en Cincodías.com http://bit.ly/kamCUv)
España está indigesta de ladrillos, nos salen los ladrillos por las costas, por las montañas, por los barrios de los pueblos y ciudades, por los descampados...
Por razones profesionales, he tenido la oportunidad de conocer los comportamientos financieros de los consumidores en muchos países del mundo y las prácticas bancarias asociadas a esos comportamientos. Sé cómo financian sus coches los argentinos, cómo pagan sus facturas los estadounidenses o los taiwaneses, cómo alquilan sus pisos los belgas, cómo cobran los cheques impagados en Arabia...
Me ha quedado claro de todas estas experiencias que los ciudadanos y los banqueros de cada país están plenamente convencidos de que determinadas prácticas son debidas a razones culturales. Y esto es absolutamente falso.
Aquí todo el mundo cree que ser propietarios es algo cultural. En realidad, esta cultura se ha creado: incentivos fiscales, lanzamiento en la década de los ochenta de hipotecas fáciles, falta de educación y asesoramiento financiero combinados con la artificial inflación de precios promovida por todos ha hecho pensar durante muchos años a los españoles que no hay mejor inversión que una casa y a ello se han lanzado alegremente.
Hoy estamos pagando un alto precio por esa locura. No es lo peor la tormenta política originada. Lo peor es la terrible sangría permanente que provocan en la sociedad los procesos de ejecución y desahucio de tantas familias y empresas. ¡Tanta energía derrochada en hacer propietarios a unos bancos que no quieren esas casas quitándosela a unos propietarios que tanto las quieren!
La mentira masiva que creó la burbuja inmobiliaria y que hizo creer a todos que la riqueza era interminable y por tanto la deuda podía estirarse hasta el infinito se sostuvo gracias a una borrachera de titulizaciones (securitization) que multiplicó el problema mucho más allá de sus limites naturales.
Y del mismo modo que la leyenda urbana dice que las resacas se curan con una buena cerveza fría, curemos el atasco recurriendo de nuevo a las titulizaciones. Lógicamente no hablo de volver a titulizar activos tóxicos. Lo que propongo es convertir los préstamos morosos o en vía de serlo en alquileres titulizados.
En primer lugar habría que diseñar y probablemente legislar un tipo especial de fondo de inversión inmobiliario más orientado a rentabilizar y administrar alquileres aunque obteniendo también importantes plusvalías a largo plazo.
Habría que diseñar una transacción compleja para ser escriturada ante notario por la cual, en un mismo acto el propietario del inmueble cede la propiedad al banco a cambio de la cancelación de sus deuda hipotecaria, el banco deprecia en un porcentaje (digamos un 25% por ejemplo) la propiedad contra pérdidas, transfiere la propiedad a uno de estos fondos inmobiliarios especiales, el fondo entrega al banco participaciones en ese fondo por el valor de la propiedad transferida, el fondo alquila el inmueble al antiguo propietario a precio reducido y le entrega una opción de recompra a 10 años condicionada al constante pago de los alquileres.
Este es el núcleo de la solución. Podemos aderezar la solución con incentivos fiscales, aceleración de las provisiones obligatorias de los bancos por deuda hipotecaria, etcétera.
Para que la medida tuviera impacto real en la economía habría que hacerla extensiva a los promotores que tengan inmuebles terminados sin vender. Estas mismas compañías podrían desarrollar una nueva área de actividad en el mantenimiento y explotación de estas propiedades por cuenta de los fondos de inversión especiales.
La lista de beneficios es interminable: movilidad social, recuperación de la actividad parada de agentes inmobiliarios, acceso de la juventud a vivienda barata en alquiler, desarrollo del comercio en áreas ahora deprimidas, eliminación de amenazas sobre el sistema financiero y por tanto reducción de los diferenciales de deuda del país, caída de precios en el mercado de alquileres reduciendo así otra tensión inflacionista pero incrementando PIB.... sigan ustedes.
¿Se podrá realizar esta idea? No veo por qué no. No hay obstáculos ideológicos que la hagan inaceptable para ninguno de los dos principales partidos políticos. Pero es difícil conseguir romper la inercia de los programas de los partidos. Sea este artículo una botella en el mar de la información diaria que tal vez caiga en las manos adecuadas.
No nos hacen falta más viviendas. Nos hacen falta más infraestructuras, mejor mantenimiento de lo que tenemos, creación de nuevos sectores económicos. Dejemos de rodear nuestras ciudades con cinturones de ladrillo visto y ropa interior en los balcones. Menos viviendas de mayor calidad, más duraderas, mejor comunicadas, menos concentradas.
El desenladrillador que la desenladrillare, buen desenladrillador será.
