¿Comprar o alquilar?

Una de las tareas más difíciles al planificar las finanzas de una familia es luchar contra determinados prejuicios o posiciones tomadas que impiden aprovechar adecuadamente los recursos disponibles. Un buen ejemplo ha sido la creencia de que comprar una casa era la mejor estrategia financiera posible para garantizar la estabilidad familiar. Aunque esta creencia no siempre es errónea, en general se basa en los siguientes argumentos que voy a desmontar:

1. Alquilar es tirar el dinero mientras que comprar acumula patrimonio.
2. No hay mejor inversión que una vivienda.

Lo primero que el lector debe comprender es que, en la mayoría de los casos, la familia no compra una casa, sino que se hipoteca, es decir, alquila parte del dinero al banco para pagar la casa.

Axioma 1: Comprar una casa con hipoteca = Alquilar el dinero para comprar una casa

El dinero que pagamos por la hipoteca se divide en dos partes: intereses y devolución de capital. Esto acarrea dos consecuencias:

• La parte que pagamos al banco como intereses es el coste del alquiler del dinero; tenemos que asegurarnos de que no pagamos más por alquilar ese dinero de lo que pagaríamos al dueño de la casa por alquilársela.
• La parte que devuelve capital reduce el importe del préstamo y por tanto reduce paulatinamente los intereses que pagamos. O sea, si repagamos 100€ de capital y la hipoteca está al 2%, dejaremos de pagar ahora ese 2% sobre los 100€ que hemos repagado. Esto es como si estuviéramos invirtiendo 100€ al 2% de interés.

Conviene hacernos dos preguntas:

• Si alquilara una casa idéntica a la que quiero comprar, ¿pagaría más o menos que los intereses del banco? Pidamos al banco un cálculo de cuanto pagaremos al mes de capital y de intereses durante el primer año. Tomamos la cantidad de intereses mensuales y le sumamos un 25%. Esto es porque el préstamo no será por el total y tenemos que ajustar el coste financiero de la entrada que ponemos mas los gastos. Si los intereses son 600€, consideremos 750€ como el coste financiero de comprar y comparemos eso con el coste de alquilar una vivienda idéntica
• Invertir la parte de devolución del capital en devolver la hipoteca, es decir, invertirlo a un 2% de interés, ¿es la mejor inversión que puedo elegir para mi dinero?

Los lectores más impacientes ya estarán reclamando: ¿y la apreciación de la vivienda? Ese es el factor que hace que sea una buena inversión.

Axioma 2: Revalorización de las viviendas = Inflación

Este es un principio de economía básica que debería resultar obvio. Si el coste de las viviendas fuera superior a la inflación, llegaría un momento en que las personas no podrían comprar viviendas y su precio bajaría exactamente hasta el nivel en que las personas se lo puedan permitir, con lo cual se haría cierto de nuevo el principio. Sin embargo todo el mundo cree firmemente que eso no es así. Las razones son múltiples.

• El sistema económico y político incentiva fiscalmente la compra de viviendas para generar demanda artificial y limita artificialmente la oferta (suelo, licencias...) para obtener recursos financieros en el proceso de autorización
• Los índices que miden los precios solo toman en consideración las propiedades que se venden, no las que se subastan, las que se destruyen, las que simplemente no se venden
• El hecho de que el tiempo transcurrido entre la compra y la venta sea habitualmente muy largo, hace a los compradores más conscientes de la ganancia obtenida aunque el tiempo requerido para obtenerla sea tan largo que una vez anualizada la rentabilidad no sea tan llamativa.

A pesar de todo ello, cada tantos años se produce una crisis en el sector que desinfla abrupta (y dramáticamente) esa burbuja artificial y devuelve el precio de las viviendas al lugar apropiado. Esto no quiere decir que no se pueda ganar dinero con la apreciación del valor de una vivienda. Pero la clave para obtenerlo es siempre comprar barato y no comprar en base a expectativas de crecimiento futuro. La ganancia hay que hacerla en la compra, no en la venta.

Ya sé que las viviendas sí producen una rentabilidad vía alquiler o vía ahorrarse el alquiler que uno pagaría. De esto tratamos en este siguiente punto:

Que la rentabilidad compense los costes

Para hacer bien las cuentas uno debería llevar una contabilidad separada que tuviera en cuenta todos los costes asociados a la propiedad de una vivienda:

• En el momento de la compra (aproximadamente un 10% entre impuestos, notaria, registro...)
• Durante el tiempo que dura la propiedad; obras, mantenimiento, seguros, deterioro, depreciación
• Costes de inmovilidad geográfica: perdida de oportunidades profesionales por estar ligados a una ubicación determinada, costes de transporte por haberse trasladado a donde podíamos pagarnos una casa suficiente, lejos del trabajo o de la familia y amigos...
• En el momento de la venta: plusvalías, comisiones a inmobiliarias...

Y a la hora de contabilizar la rentabilidad, tengamos en cuenta el ahorro real de alquiler una vez descontados los costes financieros que mencionamos más arriba debidos al coste de alquilar el dinero.

¿Cuándo y qué comprar?

Como decía al principio, no pretendo defender que haya que alquilar siempre y nunca comprar. Pero antes de lanzarse alegremente a comprar convendría tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. Probablemente sea más interesante comprar la segunda vivienda (vacacional) y alquilar la primera porque al estar menos ligada a nuestro desarrollo profesional y vital, no tendremos que venderla salvo cuando la oportunidad lo merezca y podemos esperar a comprarla a encontrar la oportunidad más ventajosa. También este tipo de propiedad nos da rentabilidad mediante el ahorro de nuestro propio alquiler vacacional o mediante el alquiler a terceros.
2. Deberíamos considerar la posibilidad de acumular patrimonio financiero en otro tipo de inversión a largo plazo más rentable y poder así comprar la propiedad que queramos al contado con nuestro propio dinero.
3. Si aún así queremos comprar, deberíamos actuar como inversores y al menos acumular la cantidad suficiente de patrimonio líquido para poder comprar en el momento más ventajoso y aprovechando oportunidades que surjan por crisis inmobiliarias o por problemas de los propietarios.

Hagamos las cuentas: sumemos los costes totales, comparemos con el alquiler de una vivienda idéntica, tengamos en cuenta los costes de oportunidad de invertir nuestro dinero y sólo si la cuenta es favorable a la compra, hagámoslo.

Estafas a la española

Un artículo de Lucía Martín (Otra aparición en prensa con opiniones de Javier García Monedero al hilo de la noticia sobre la detención de los responsables de una empresa de "inversiones" en Forex. Visitad y comentar, por favor.

Germán Cardona ha sido detenido acusado de un fraude que afecta a 100.000 clientes a nivel mundial. Su compañía, Finanzas Forex, ofrecía rentabilidades de hasta un 20%. 

Tristemente, esta noticia u otra muy parecida la volveremos a escribir, con toda seguridad, dentro de unos años porque lo de las estafas piramidales no es nuevo y es un fenómeno que se repite a lo largo de los años. Se nutre básicamente de la avaricia de los inversores y de la confianza: “mete aquí tu dinero que yo he metido el mío y mira cuánto me han pagado”. Y la madeja va engordando…

Evolution Market Group, más conocida como Finanzas Forex, ha captado a miles de inversores atraídos por la gran rentabilidad: la empresa, con sede en Panamá, decía dedicarse a la compraventa de divisas. Aparte de asegurar el capital, Finanzas Forex prometía unas rentabilidades mensuales del 10% para cantidades de entre cien y 4.000 dólares. A partir de 50.000 dólares los intereses eran del 20%... una locura considerando el precio del dinero y las rentabilidades que ofrecen las entidades financieras en cuentas y depósitos. La fórmula era la de una estructura piramidal, estructuras de sobra conocidas en nuestro país y que funcionan pagando las rentabilidades con el dinero de los clientes que van llegando. Hasta que el castillo de naipes se cae.

Hace tres años la CNMV ya lanzó la voz de alarma sobre esta empresa, pero eso no impidió que el número de crédulos inversores siguiera creciendo. No se sabe a cuánto asciende el fraude del que ya se conoce como mini Madoff español: la policía lo cifra en 300 millones de dólares, aunque podría llegar hasta los 1.600 millones.

Hace un mes, uno de nuestros expertos alertaba sobre esta empresa en el artículo Inversiones en mercado Forex. “Es sorprendente la lentitud con la que actúan los supervisores y la policía, esta compañía es sólo una de las que lleva desarrollando esta actividad desde hace tiempo. Los esquemas piramidales como éste desaparecen cuando se agota la posibilidad de pagar y reaparecen con otro nombre una y otra vez”, explica Javier García Monedero, de Xada72. “Sobre Finanzas Forex, que es la segunda iniciativa vinculada a los mismos promotores, ya se publicó información en prensa y una inclusión en la lista de advertencias de la CNMV, pero no se ha hecho nada para detener la actividad durante estos dos últimos años”, continúa.

El analista considera necesario investigar no sólo a los promotores de estas iniciativas sino también a los primeros inversores: “Muchos de ellos, en especial los primeros, son tan culpables de extender el fraude como los promotores. Cada uno de estos esquemas piramidales suele durar entre uno y dos años”, cuenta.

El principio de estos esquemas es siempre el mismo: conseguir que inviertan algunos a los que se les empieza a pagar las exageradas rentabilidades. Cuando se les paga lo prometido, se les anima a que traigan más y más inversores, premiándoles por ello. “Cuando el flujo no basta, la captación se detiene y se deja de devolver el dinero a los últimos incautos”, dice García. “Es muy importante que la CNMV, el Banco de España y la DGS obligue a las entidades registradas a que cumplan con la ley. Pero sería igualmente interesante que prestaran atención a lo que ocurre en pueblos y ciudades donde decenas de empresas no registradas hacen su agosto abusando de la ignorancia de la gente”, finaliza. En esto no hay más regla que el sentido común: desconfíe de las altas rentabilidades, nadie da duros a cuatro pesetas…

Seguro de vida, ¿cómo elegir?

A la hora de escoger es mejor decantarse por la prima nivelada en vez de la anual renovable.

Protegemos nuestros bienes (casa y coche principalmente) con sus respectivos seguros, y para proteger los ingresos se utiliza el seguro de vida (y de invalidez) principalmente, aunque también se contratan otros como el de dependencia, el de baja por enfermedad, etc. Pero, ¿cómo elegir?, y, ¿durante cuánto tiempo contratarlo y por qué importe? “Yo descartaría los seguros de accidente como sustitutos de los de vida: lo que provoca la reducción de ingresos es el fallecimiento o la invalidez, no la forma en que éstos se producen”, explica Javier García Monedero, presidente de Xada72. A este experto tampoco le gustan los seguros de vida denominados “anuales renovables”, los que nos endosan los bancos y cajas cuando contratamos una hipoteca: “Estos productos suben la vida cada año, normalmente en proporción al riesgo, y como el riesgo aumenta con la edad, resultan excesivamente caros”, comenta. Además, pueden ser cancelados por la aseguradora en cada renovación y así nos veríamos sin estar cubiertos en caso de necesidad. Lo idóneo es contratar un seguro de vida temporal con prima nivelada: ésta no sube con los años con lo que nos resulta más económica a medida que vayan creciendo nuestros ingresos.

¿Por cuánto tiempo contratarlo? 

“Recomiendo hasta que nuestro hijo menor tenga 26 años”, explica García. Para establecer el capital a asegurar basta con calcular cuánto se reducirían los ingresos en caso de fallecimiento: una buena regla es considerar el 50% de lo que ingreses. “Se multiplica esa cantidad por 12 para establecer el déficit anual a cubrir. Después, se multiplica la cantidad resultante por 20. Por ejemplo, una persona que gane 1.200 euros al mes requeriría 600 (la mitad) multiplicado por 12 y el resultado, por 20. 144.000 euros de cobertura”, continúa García. Esa cantidad invertida de forma conservadora (a un 5%) arrojaría anualmente 7.200 euros, que es el déficit a cubrir (600 euros mensuales). Esta regla se aplica a cada una de las personas de la unidad familiar que genere ingresos.

Es fundamental también vigilar las coberturas. El seguro debe cubrir el fallecimiento por cualquier causa, con las exclusiones absolutamente imprescindibles: “Por ejemplo, exclusiones como el suicidio, la imprudencia temeraria o la conducción bajo los efectos del alcohol son razonables pero no así exclusiones como picaduras de insectos”, cuenta García.

Si hay posibilidad, es recomendable contratar la garantía por invalidez permanente y la de enfermedades terminales. “Sin embargo son poco útiles las de doble o triple capital dependiendo de la causa de fallecimiento”, finaliza. Fundamental, elegir una buena compañía aseguradora.

Resumiendo, lo aconsejable sería un seguro temporal con prima nivelada a tantos años como nuestro hijo menor tarde en cumplir 26, por un capital equivalente a 20 veces el déficit anual a cubrir. ¿La más completa? Con coberturas adicionales de invalidez absoluta y permanente y de enfermedad terminal.

El seguro de vida creció en 2010 un modesto 2%.

Más información: www.unespa.es

GRAN NOTICIA

A partir de hoy, teneis en la Web del Mediador, en la seccion Productos subseccion Pensiones, en la columna de Apoyo Comercial una opción más llamada Comparador de Planes.

Es una herramienta impresionante que os permite ver la información detallada de las caracteristicas y comportamiento de practicamente todos los planes y EPSV's del mercado y poder así compararlos con nuestros planes de pensiones.

Para aprender a manejar esta extraordinaria herramienta, hemos colocado en el Area Documental de nuestra Oficina Virtual un manual exahustivo preparado por Caser. Dentro del Area Documental, Docs. de Productos, se llama Manual del Comparador de Planes de Pensiones. Os animo a descargarlo y a aprender a utilizar esta herramienta con la cual no se nos va a resistir ni un solo traspaso de planes de  la competencia.

Saludos

Persistencia del Equipo y Mejoras Operativas dan Resultados

Gracias a la extraordinaria persistencia de las pólizas vendidas por todo el equipo y a mejoras operativas que hemos introducido, podemos anunciar que a partir de ahora, las comisiones se pagarán 3 dias más pronto.

Además, a petición de algunos de vosotros, hemos reducido a 25 € el saldo que tiene que acumularse para hacer una liguidación de comisiones en vuestra tarjeta. Así será más fácil que un nuevo asociado empiece a cobrar comisiones pronto.

Esperamos que estas mejoras sirvan para animar a todos a seguir en este buen camino.

Todavía queda casi un mes entero para el concurso del primer trimestre. Animaos que no es tan dificil como parece,

Saludos

Nuevo Plan de Pensiones Caser Nuevas Oportunidades

Solo unas líneas para informaros de que hemos añadido un nuevo Plan de Pensiones de Caser a nuestra gama. 

Se trata del Plan de Pensiones Caser Nuevas Oportunidades, un plan de Renta Variable Europea y Española que puede ayudar a completar la gama competitiva.

Os animo a consultar sus caracteristicas en el nuevo Comparador de Planes que teneis en la Oficina Virtual http://registro.xada72.es/admin/

Xada 72 en Tumblr !!!!

Tumblr es una plataforma de microblogging que permite a sus usuarios publicar textos, imágenes, vídeos, enlaces, citas y audio a manera de tumblelog. Los usuarios pueden «seguir» (follow) a otros usuarios registrados y ver las entradas de éstos conjuntamente con las suyas, por lo cual Tumblr puede ser considerado una herramienta social.

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